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公务员考试法律常识之民法(171):转租

来源:安徽考德上   发布时间:2016-05-19 考德上公培考德上公培V 考德上公培V 微博

相关法条

  《合同法》


  第224条  承租人经出租人同意,可以将租货物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  第225条  在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

  《城镇房屋租赁合同解释》

  第15条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  第16条  出租人知道或者应去知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。


  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

  第17条  因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

  承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

  第18条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。


  (―)转租的概念


  1.概念。转租,指承租人在维持与出租人间租赁合同昀同时,将租赁物的全部或者一部分出租给第三人(次承租人)使用、收益,第三人向承租人(转租人)支付租金的行为。按是否经过出租人同意,转租分另合法转租与非法转租。

  ①合法转租(如甲将房出租乙,经过甲同意,乙将该房屋出租给丙);

  ②非法转租(如甲将房出租乙,未经甲同意,乙将该房屋出租给丙)。


  2.重申《合同法》第51条、《合同法》第228条、《城镇房屋租赁合同解释》第16条之间的关系。有些重复是必要的!

  (1)《合同法》第228条是《合同法》第51条的例外。擅自出租他人之物的租赁合同(非法转租是其中的一种),适用《合同法》第228条,租赁合同有效。

  例1甲将自己的一辆汽车借给乙使用。借用期间,未经甲同意,乙将该汽车出粗给丙,约定租期6个月。①乙、丙的租赁合同属于“擅自出租他人之物”的租赁合同。②根据通说观点,擅自出租他人之物属于广义的无权处分(该通说观点可争议!)。③《合同法》第228条是《合同法》第51条的例外,应优先适用《合同法》第228条,乙、丙的汽车租赁合同有效。④但丙相对于甲为无权占有,依照《物权法》第34条,甲可对丙主张返还原物请求权。

  (2)《城镇房屋租赁合同解释》第16条是《合同法》第228条的例外。房屋租赁合同的非法转租(属于“擅自出租他人之物”的一种),根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条,若出租人于知道或者应当知道转租后6个月内表示异议,房屋转租合同无效。

  例2甲将一套房出租给乙,约定租期5年。未经甲同意,乙将该房出租给丙,约定租期4年。甲于知道后的第3个月表示异议。①乙、丙的房屋转租合同为非法转租,甲于知道后的6个月内提出异议,根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条,乙、丙的转租合同无效。②虽然房屋的“非法转租”属于“擅自出租他人之物”的一种,但《城镇房屋租赁合同解释》第16条是《合同法》第228条的例外。

  例3甲将一辆汽车出租给乙,约定租期5年。未经甲同意,乙将该汽车出租给丙,约定租期4年。甲于知道后的第3个月表示异议。①《城镇房屋租赁合同解释》第16条只调整房屋非法转租。②房屋之外的其他非法转租合同,仍应适用《合同法》第228条。因此,乙、丙的汽车转租合同有效。③须注意:虽然乙、丙的转租合同有效,但丙相对于甲为无权占有(丙对甲不成立基于占有连续的有权占有),甲可对丙主张返还原物请求权。

  非法转祖VS擅自出租他人之物  (1)属于上下位概念关系。①“擅自出租他人之物”是上位概念。指未经权利人同意,以自己的名义将他人之物出租给他人。②“非法转租”是下位概念。指未经出租人同意,承租人以自己的名义将租赁物出租给次承租人。③“非法转租”是“擅自出租他人之物”的一种。 (2)合同效力。①原则上,擅自出租他人之物的租赁合同有效,但房屋租赁合同中的非法转租合同(若出租人于6个月内表示异议)无效。②非法转租中,仅房屋非法转租合同无效,房屋之外的其他非法转租合同,有效。


  (二)合法转租(★★★)


  1.概念。关于合法转租,注意下列三点:

  (1)须经出租人同意。出租人同意的意思表示,可明示作出,亦可默示作出;可事前同意,也可事后同意(即追认);既可以向承租人表示,也可以向第三人表示。

  (2)出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定,房屋租赁合同中,出租人知道或者应当知道承租人擅自转租,但在6个月内未提出异议的,推定为同意转租。

  例4甲将一套房出租给乙,约定租期5年。未经甲同意,乙将该房出租给丙,约定租期4年。甲于知道后的第9个月第一次表示异议。①乙非法转租,甲于知道或者应当知道转租后6个月未表示异议的,推定甲同意转租,乙的非法转租转化为合法转祖。②推定甲同意转租,产生两个重要的法律效果:(a)(因乙非法转租)甲基于《合同法》第224条第2款享有的法定解除权, 因6个月除斥期间经过而消灭。(b)甲不得再主张乙、丙房屋租赁合同无效。

  (3)超期的合法转租。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定,房屋租赁合同的合法转租,转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的,超期部分的租赁合同无效。

  例5甲将房屋出租给乙,租期2年,合同约定乙有权转租,但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙,约定租期3年。乙、丙的房屋租赁合同为合法转租,其效力状况:①仅在2年内有效,超期的1年无效。②乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的,转租合同全部有效。③甲事后追认的,转租合同全部有效。④甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至3年以上的,转租合同全部有效。

  2.合同相对性与合法转租(以下列(04年·卷三·59题)为例再作说明;另请参阅本编第一章“合同相对性”部分之例5!〕。


  典型真题


  冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某,租期2年,租金每月1000元。合同履行1年后,张某向冯某提出能否转租给翁某,冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后,擅自拆除了门面房隔墙,冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的?(04年·卷三·59题一AC)

  A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

  B.张某将房屋转租后,冯某有权按每月1200元向张某收取租金

  C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

  D.冯某有权要求翁某承担违约责任

  [答案解析]①根据《合同法》第215条,租赁期限6个月以上的租赁合同,未订立书面 合同的,为不定期租赁。故A选项正确。②双方未协议变更租赁合同,冯某每月收取1200元租金无合同上的依据。此外,根据《合同法》第225条,在租赁期间,承租人张某对租赁物享有收益权能,张某转租取得的收益具有法律上原因,不属于不当得利,冯某无权请求返还。故B选项错误。③张某因第三人(翁某)对冯某构成违约,根据《合同法》第121条,或者根据《合同法》第224条第1款,冯某有权请求张某承担违约损害赔偿责任。故C选项正确。④翁某损坏房屋,冯某(作为所有权人)有权请求翁某承担侵权责任。但根据合同的相对性,冯某不得请求翁某承担违约责任。故D选项错误。


  3.次承租人的代位清偿请求权(2013年卷四案例分析题第4题第1问考过)。

  (1)我国债法尚未规定作为一般规则的“有法律上利害关系第三人的代位清偿请求权”制度。属于立法漏洞。但是,《城镇房屋租赁合同解释》第17条和《物权法》第191条第2款规定了作为具体规则的“房屋合法转粗中次承租人的代位清偿请求权”和“抵押物受让人的代位清偿请求权”。

  (2)《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定,在房屋合法转租中,若承租人不支付到期租金(特别是经催告后经过合理期限仍不支付),次承租人享有代位清偿请求权,有权提出替承租人代为支付到期租金(以阻止出租人行使法定解除权)。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

  (3)进一步的理解。须注意:作为对(承租人)债务的履行具有法律上利害关系的第三人,次承租人代为支付到期租金的行为,不仅仅是替承租人淸偿债务,同时还是次承租人的权利(他有权利这样做!)。其权利体现在:承租人不得提出异议,出租人亦不得拒绝。出租人拒绝受领的,次承租人有权提存(见例6与例7)。

  例6甲将房屋出租乙。经甲同意,乙将房屋转租给丙。后乙不向甲支付到期租金,甲催告无果。①假设乙的母亲丁提出代乙支付租金,若甲未拒绝,丁的代为清偿有效,乙对甲的租金义务因代为清偿而消灭。②假设乙的母亲丁提出代乙支付租金,若甲拒绝,丁即不得代为清偿乙对甲的租金义务。理由在于:对于乙向甲支付到期租金的义务,丁仅有事实上的利害关系,而不具有法律上的利害关系,丁不享有代位清偿的请求权。

  例7甲将房屋出租乙。经甲同意,乙将房屋转租给丙。后乙不向甲支付到期租金,甲催告无果。①对于乙向甲支付到期租金的义务,丙不仅具有事实上的利害关系,还具有法律上的利害关系。②其法律上的利害关系体现在:(a)在合法转租中,丙为(基于占有连续的)有权占有人,甲不得对丙行使返还原物请求权。(b)不过,若乙不向甲支付到期租金,经催告后经过合理期间仍不支付,根据(合同法》第227条,甲可解除与乙的租赁合同。解除后,占有连续消灭,丙变更为无权占有人,甲可对丙行使返还原物请求权。③因此,根据《城镇房屋租赁合同解释》第17条,丙享有代位请偿请求权,若丙提出代乙支付到期的租金,乙不得提出异议(提出也没有用),甲不得拒绝(甲拒绝的,丙可以提存)。④例7和例6需要对照着看。在代为请偿中,有法律上利害关系的第三人很厉害呀!

  次承租人的代位清偿请求权VS抵押物受让人的涤除权 重复一遍:有法律上利害关系第三人的代位清偿请求权,我国民法无一般规定,只有两个具体规定。除《城镇房屋租赁合同解释》第17条的规定外,另一个是《物权法》第191条第2款后半句的规定:抵押物受让人的代位清偿请求权(它有一个好听的名字:“涤除权”)(见例8)。

  例8甲为担保对乙的债务,将一套房抵押给乙,办理了抵押登记。后甲未经乙的同意,将该房屋出售给丙,丙向乙提出替甲清偿全部债务。乙既不同意转让房屋,也不接受丙代为清偿债务。①根据《物权法》第191条第2款,甲未经抵押权人乙同意,不得转让抵押的房屋。甲、丙的房屋买卖合同属于无权处分。②甲对乙的债务的履行,丙具有法律上的利害关系,就该债务的履行,丙享有“涤除权”乙不得拒绝。③乙拒绝的,丙可以通过提存消灭甲对乙的债务。


  (三)非法转租(★★★)


  1.出租人的法卑解除权。①承租人非法转粗,出租人享有法定解除权(《合同法》第224条第2款)②房屋租赁合同中,出租人知道或者应当知道承租人非法转租,但在6个月内未提出异议的,6个月期间届满,出租人的法定解除权消灭(《城镇房屋租赁合同解释》第16 条)。

  2.非法转租与不当得利。

  (1)根据《合同法》第225条,因承租人对粗赁物享有收益的权能,所以:①租赁期间,承租人擅自转租收取的租金,对出租人不构成不当得利。②承租人非法转租,出租人解除租赁合同后,承租人拒不返还租赁物,继续出租收取的租金(严格来讲,此时已不再属于非法转租),对出租人构成不当得利。


  例9甲将房屋出租给乙,租金每月3000元。乙未经甲同意,将该房屋出租给丙,租金每月5000 元。甲于知道后6个月内表示异议。①假设甲未解除甲、乙的合同,乙每月的转租收益2000元,对出租人甲不成立不当得利。因为,甲、乙的租赁合同存续期间,根据《合同法》第225 条,乙基于承租权对租赁的房屋享有收益的权能,乙转租每月获得的收益2000元具有法律上的原因(乙的承租权),对甲不成立不当得利。②假设甲未解除甲、乙的合同,但因甲于6个月内提出异议,乙、丙的房屋租赁合同无效。因此:(a)乙每月向丙收取的5000元租金对丙构成不当得利,乙应返还给丙。(b)同时,因乙、丙的房屋租赁合同无效,丙毎月对房屋的占有和使用对乙构成不当得利,丙应对乙返还不当得利。因对房屋的占有与使用之不当得利在性质上不能返还,丙向乙返还相应的价额{即该房屋的市场租金价格,比如经评估确定为每月5100元)。③假设甲解除甲、乙的合同后,乙拒不返还房屋,继续出租给丙(月租金5000元),那么,此后乙、丙每月对房屋的占有和使用对甲均成立不当得利。

  (2)下面两个条文亦可印证前述结论:①《城镇房屋租赁合同解释》第5条第1款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法 院一般应予支持。”②《城镇房屋租赁合同解释》第18条规定:“房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除,出租人请求负有腾房X务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持


  非法转租vs (非法转租之外)擅自出租他人之物  (1)如前所述,承租人非法转租时,只要出租人未解除租赁合同,承租人因非法转租获得的利益,对出租人不成立不当得利。 (2)恰成对照的是,(非法转租之外的其也)擅自出租他人之物场合,因承租人对租赁物不享有收益权能,承租人因出租取得的收益对租赁物的权利人成立不当得利。

  例10甲因出国2年,将房屋钥匙交给乙,请乙偶尔过来看一看。乙擅自将房屋以自己的名义出租给丙,租期10个月,月租金5000元。①因乙对房屋不享有任何收益的权能,乙擅自出租甲的房屋,乙对甲成立侵害权益型不当得利。②乙取得的不当得利为对房屋的占有和收益,可参照乙、丙约定的租金标准,确定乙应向甲返还的不当得利数额。

  3.非法转租与《物权法》第34条的返还原物请求权。非法转租中,次承租人相对于出租人为无权占有人,作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。但行使的方式分为两种情形而有不同。

  例11甲将自己的房出租给乙,乙未经甲同意,擅自转租给丙。甲知道后立即表示异议。①丙相对于甲为无权占有人,甲可以对丙行使返还原物请求权。②若甲未解除与乙的租赁合同,甲只能请求丙将房屋返还给乙;仅在乙拒绝接受时,甲才有权请求丙返还给自己。原因:甲对丙行使返还原物请求权,仍应顾及乙的承租权。③若甲已经解除与乙的租赁合同,甲有权要求丙将房屋返还给自己。


  典型真题


  甲将自已的一套房屋租给乙住,乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?(09年?卷三? 60题一ABC)

  A.甲有权要求解除与乙的租赁合同

  B.甲有权要求乙赔德墙面损坏造成的损失

  C.甲有权要求丙搬出房

  D.甲有权要求丙支付租金

  [答案解析]①乙非法转租,根据《合同法》第224条第2款,甲享有法定解除权。故A选项正确。②乙因第三人丙的原因对甲构成违约,根据《合同法》第121条或者《合同法》第224条第1款,甲有权请求乙承担违约损害踏椟责任。故B选项正确。③乙非法转租,若甲在知道后的6个月内提出异议,乙、丙转租合同无效,丙相对于甲为无权占有人,根据 《物权法》第34条,所有权人甲可对丙行使返还原物请求权。故C选项正确。④甲、丙间无合同关系,根据合同的相对性,甲无权要求丙支付租金。故D选项正确。

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